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Educación para el Comprador
Si está listo para comprar, en qué se diferencia de verdad comprar casa nueva, y qué ocurre entre el día que firma el contrato y el día que recibe las llaves.
¿Está Listo para Comprar?
Esta pregunta casi nunca se responde mirando el puntaje de crédito solamente. En realidad son cinco cosas y conviene verlas juntas, con calma, para que usted sepa exactamente dónde está parado.
Ingreso estable
Los prestamistas quieren ver continuidad, normalmente dos años en la misma línea de trabajo. No tiene que ser el mismo empleo: cambiar de empresa dentro del mismo campo casi nunca es problema. Si trabaja por su cuenta o gana por comisión, le van a pedir declaraciones de impuestos de dos años y van a promediar.
Relación entre deuda e ingreso
Es cuánto de su ingreso mensual bruto ya está comprometido en pagos de deuda. Cuentan el carro, las tarjetas, los préstamos estudiantiles y el pago de casa que está por tomar. La manera más rápida de mejorar esta cifra casi nunca es ganar más, sino quitar de en medio un pago mensual.
Ahorros: tres bolsillos distintos
Mucha gente piensa solo en el enganche, pero en realidad son tres cosas separadas: el enganche, los costos de cierre, y una reserva para después de mudarse. Ese tercer bolsillo es el que más se olvida y el que más tranquilidad da.
Su crédito
Hay programas que empiezan en 580 y otros que piden 620 o 640. Si su puntaje todavía está por debajo de donde necesita estar, en la gran mayoría de los casos es algo que se puede trabajar, y he acompañado a muchas familias justo por ese camino. Aquí explico cómo.
Su calendario
Una casa nueva puede tardar meses en construirse, así que si su contrato de renta vence en sesenta días, eso cambia la conversación. No es un obstáculo de ninguna manera, pero sí es algo que vale la pena planear juntos desde el principio para que no le agarre a las carreras.
lo más importante de esta página
Registre a su Agente en la Primera Visita
Si solo se lleva una cosa de todo este sitio, que sea esta.
La primera vez que entra a la oficina de ventas de un constructor, le van a pedir que llene una tarjeta de registro. En esa tarjeta hay un espacio para el nombre de su agente. Escriba mi nombre ahí antes de recorrer la casa modelo.
Si entra sin agente y llena esa tarjeta sin poner a nadie, muchos constructores consideran que usted llegó por su cuenta, y después de eso ya no puede traer representación a esa comunidad. No es que el vendedor no quiera ayudarle; es la política del constructor y no está en sus manos cambiarla.
Lo que pierde no es poca cosa. Pierde a alguien que revise el contrato antes de que lo firme, que compare los incentivos entre comunidades, que sepa cuándo un constructor sí puede aportar a los costos de cierre, y que le acompañe en los recorridos de obra. Y no se ahorra nada a cambio: la comisión del agente del comprador ya está contemplada en el precio, se use o no.
Si va a visitar casas modelo este fin de semana, escríbame antes de ir. Es un mensaje de dos minutos que protege todo lo demás.
En Qué se Diferencia la Casa Nueva
El contrato no es el formulario de siempre
En una reventa en Texas, las dos partes suelen usar los contratos de TREC, con protecciones conocidas. Los constructores usan su propio contrato, escrito por sus abogados. Los derechos de inspección pueden ser más limitados y los plazos más cortos. Los depósitos pueden no ser reembolsables. Los cambios suelen tener cargo. Los retrasos del constructor no siempre le dan derecho a cancelar. Puede haber cláusulas de arbitraje que limiten su capacidad de llevar una disputa a un tribunal.
Nada de esto es razón para evitar la casa nueva, y con mucho gusto ayudo a familias a comprarla todo el tiempo. Solo quiere decir que alguien que trabaje para usted debería sentarse a leer ese contrato con usted antes de que lo firme.
El precio base no es el precio real
El precio que ve anunciado es la casa en su versión más sencilla, muchas veces en el lote menos solicitado. Encima de eso vienen el premio del lote, las mejoras estructurales, los acabados y el paisajismo. La diferencia entre el precio anunciado y lo que realmente firma puede ser considerable, y conviene verla completa desde el principio.
Sigue necesitando inspección
Que la casa sea nueva no quiere decir que esté perfecta, y eso sorprende a mucha gente. Vale mucho la pena hacer una inspección antes de que pongan el drywall, cuando todavía se ven la estructura y las instalaciones, y otra antes del cierre. La inspección municipal verifica que se cumpla el código, pero no está ahí para cuidar sus intereses.
Los dos recorridos
Primero viene el recorrido de orientación, donde se marcan con cinta azul los detalles que el constructor debe corregir. Dos o tres semanas después viene el recorrido final, donde se confirma que todo lo marcado quedó resuelto. Son dos citas distintas, las dos importan, y en las dos estoy con usted.
Del Contrato a las Llaves
Después de firmar, el proceso sigue un orden bastante predecible. Conocerlo es lo que evita que se sienta fuera de su control.
Su solicitud de préstamo se formaliza y el prestamista ordena el avalúo. La compañía de títulos revisa que la propiedad venga limpia y emite el compromiso de título. Mientras la casa se construye, se hacen las inspecciones. Llega el recorrido de orientación con la cinta azul, y después el recorrido final.
En las últimas semanas verá el compromiso de título, luego el Closing Disclosure con las cifras finales al menos tres días hábiles antes del cierre, y por último las instrucciones para transferir el dinero.
Una advertencia que vale la pena repetir: el fraude con transferencias bancarias es real y es frecuente en cierres de bienes raíces. Nunca envíe dinero basándose solo en instrucciones que le llegaron por correo electrónico. Llame a la compañía de títulos a un número que usted sepa que es correcto y confirme cada dato antes de transferir.
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Lista de Preparación del Comprador
Trabájela con lápiz y descubra dónde está parado de verdad. Por ahora disponible en inglés.
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La Guía Completa del Comprador de Casa Nueva en Texas
Doce capítulos sobre crédito, ayuda para el enganche, impuestos de propiedad y distritos MUD, contratos de constructor, inspecciones y todo lo que ocurre entre el contrato y las llaves.
Por ahora este documento está disponible solo en inglés. Si prefiere repasarlo en español, con gusto lo hacemos juntos en la consulta.
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Abrir la guíaMary De Pinho | Licencia de Bienes Raíces de Texas #579203 | Dalton Wade Real Estate Group
Mary De Pinho es agente de bienes raíces con licencia y no es prestamista, corredora hipotecaria ni organización de reparación de crédito. La información sobre programas de ayuda para el pago inicial, preparación de crédito y financiamiento hipotecario se ofrece únicamente con fines educativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de reparación de crédito. Los requisitos, términos, límites de ingreso y fondos disponibles de cada programa pueden cambiar y los determina la agencia que administra el programa, no la agente. Los resultados varían según la situación de cada persona. Las cifras citadas estaban vigentes en la fecha de publicación; verifique todos los detalles con la agencia correspondiente antes de tomar una decisión financiera.
Igualdad de Oportunidad en la Vivienda. Mary De Pinho no discrimina por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, discapacidad ni ninguna otra clase protegida por las leyes federales, estatales o locales de vivienda justa.
La representación del comprador se presta bajo un acuerdo escrito de representación. La comisión de la agente en una compra de casa nueva la paga el constructor, sin costo para usted. Los términos de la representación se informan por escrito antes de comenzar, conforme a las reglas vigentes de la Comisión de Bienes Raíces de Texas.